Con tickets de entrada desde apenas unos dólares, plataformas digitales y un marco regulatorio que empezó a ordenarse en 2025, la tokenización inmobiliaria empieza a ganar espacio en el mercado local. La tecnología permite fraccionar inversiones en activos reales, aunque el desafío central sigue siendo la seguridad jurídica y la calidad de los proyectos.
¿Qué es la tokenización inmobiliaria?
La tokenización inmobiliaria consiste en representar digitalmente derechos económicos vinculados a un activo inmobiliario mediante tecnología blockchain. En términos simples, permite dividir una inversión en múltiples participaciones digitales que pueden ser adquiridas por distintos inversores.
Esto abre la puerta a tickets de entrada mucho más bajos que los del mercado inmobiliario tradicional. Algunos proyectos permiten comenzar a invertir desde montos cercanos a los 50 o 100 dólares.
Sin embargo, la tokenización no transforma la escritura en un activo digital ni reemplaza el sistema registral tradicional. El inmueble continúa inscripto a nombre de una sociedad o un fideicomiso, que actúa como vehículo jurídico del proyecto. Los tokens representan derechos económicos sobre esa estructura, no una copropiedad registral del inmueble.
Derechos económicos, no propiedad directa
Uno de los puntos centrales del modelo es la naturaleza jurídica de los tokens.
En la mayoría de los esquemas, el inversor no se convierte en propietario del inmueble en términos registrales. En cambio, adquiere un derecho económico sobre el vehículo jurídico que posee el activo.
Ese derecho puede implicar:
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participación en rentas generadas por el inmueble
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participación en la valorización del activo
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acceso a información periódica sobre el desempeño del proyecto
Los derechos concretos dependen del contrato que regula la emisión de los tokens y de la estructura legal del proyecto. La tecnología, por sí sola, no define esos derechos.
¿Cómo funciona el modelo de inversión?
En la práctica, el proceso suele seguir una estructura relativamente simple.
Primero se crea un vehículo jurídico, generalmente un fideicomiso o una sociedad de propósito específico, que adquiere o desarrolla el activo inmobiliario. Luego se emiten tokens que representan participaciones económicas en ese proyecto.
Los inversores compran esos tokens a través de plataformas digitales. A medida que el proyecto genera ingresos —por ejemplo, alquileres o la venta del inmueble— las ganancias se distribuyen entre los tenedores de tokens según su participación.
El sistema también permite dividir un activo en miles de participaciones, lo que facilita la diversificación y amplía la base de inversores.
El rol de la regulación en Argentina
El avance de la tokenización en el país comenzó a ordenarse a partir de definiciones regulatorias de la Comisión Nacional de Valores (CNV).
En 2025, el organismo aprobó un régimen que habilita la tokenización de ciertos valores negociables vinculados a activos del mundo real, como fideicomisos financieros o fondos comunes de inversión cerrados. Posteriormente, la normativa amplió el alcance para incluir otros instrumentos financieros.
Las resoluciones también incorporaron la figura de los Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV), que deben registrarse y cumplir determinados estándares operativos cuando intervienen en estas plataformas.
El objetivo de estas medidas fue dar mayor claridad al mercado y diferenciar entre ofertas públicas reguladas y esquemas privados de inversión digital.
¿Qué ventajas ofrece el sistema?
El interés por la tokenización se explica por varios factores.
El primero es el fraccionamiento de la inversión, que permite acceder a activos inmobiliarios con montos relativamente bajos.
El segundo es la eficiencia operativa. Las plataformas digitales permiten automatizar procesos como la suscripción de participaciones, la administración de inversores y la distribución de rentas.
El tercero es la diversificación. Un inversor puede distribuir su capital en distintos proyectos inmobiliarios en lugar de concentrarlo en una sola propiedad.
Riesgos y desafíos del modelo
A pesar de sus ventajas, la tokenización no elimina los riesgos propios de cualquier inversión inmobiliaria.
El rendimiento depende de la calidad del activo, de la solidez del proyecto y de la administración del vehículo jurídico que lo gestiona. Si el proyecto no genera la renta esperada o el activo pierde valor, los tokens reflejarán ese resultado.
Además, el mercado todavía atraviesa una etapa temprana en Argentina. Las plataformas deben fortalecer sus estructuras de compliance, custodia y transparencia contractual para consolidar la confianza de los inversores.
Más allá del real estate
Aunque la tokenización empezó a desarrollarse principalmente en el mercado inmobiliario, su potencial no se limita al real estate.
El mismo esquema podría aplicarse a otros activos del mundo real, como infraestructura logística, parques industriales, proyectos energéticos o desarrollos productivos.
En una economía con acceso limitado al crédito de largo plazo, la tokenización podría convertirse en una herramienta complementaria para canalizar ahorro hacia proyectos de inversión.
Por ahora, el mercado argentino está en una etapa de consolidación. La tecnología ya está disponible, el marco regulatorio comenzó a definirse y el interés de los inversores existe. El desafío será demostrar que el modelo puede sostenerse con proyectos sólidos, reglas claras y transparencia para quienes participan.
