Las altas hipotecarias cayeron 28,5% interanual en el primer cuatrimestre. Tasas más altas, plazos más cortos y la exigencia de un ahorro previo del 25% del valor de la propiedad reordenan el acceso a la vivienda, en un mercado que mejoró la relación salario-precio pero endureció el filtro financiero.
DATA Política y Económica ·
El acceso al financiamiento para la vivienda volvió a estrecharse en el arranque de 2026. Entre enero y abril se registraron 8.717 altas hipotecarias en todo el país, frente a las 12.191 del mismo período de 2025, una contracción del 28,5% interanual. El dato surge del Monitor de Crédito Hipotecario de junio de la Fundación Tejido Urbano y marca un quiebre respecto del repunte que el mercado había exhibido el año anterior.
El crédito permanece por encima de los registros de buena parte de la última década, pero ingresó en una fase de mayor selectividad. La distinción importa: el problema dejó de ser la disponibilidad de préstamos para convertirse en la capacidad de los hogares de atravesar el filtro bancario. Menos familias califican, aunque dispongan de ingresos suficientes para sostener una cuota.
Dos variables explican el endurecimiento. En enero, la tasa promedio se ubicaba en 5,58% y el plazo alcanzaba los 26 años. En abril, la tasa trepó a 6,66% y el plazo se redujo a 24,7 años. El movimiento achica el universo de hogares en condiciones de calificar y reconfigura un mercado más restrictivo, justo cuando la discusión por la casa propia reaparece entre los sectores medios.
“Se están celebrando contratos en un universo más acotado, con un mercado más selectivo respecto a los créditos hipotecarios.” Matías Araujo
Un mercado más chico y más exigente
La retracción golpeó con fuerza en los principales distritos. En la provincia de Buenos Aires se registraron 9.999 escrituras en abril, de las cuales 1.023 incluyeron hipoteca, una participación del 10,2% con un ticket promedio de USD 116.788. En el acumulado a abril, las hipotecas bonaerenses pasaron de 6.335 en 2025 a 4.777 en 2026, una baja del 24,6%.
En la Ciudad de Buenos Aires la dinámica fue similar, aunque más pronunciada. Sobre 5.472 escrituras, 609 se firmaron con hipoteca —una participación del 11,1%— con un ticket promedio de USD 101.870. El acumulado porteño retrocedió de 4.094 a 2.800 operaciones, una caída interanual del 31,6%.
CRÉDITO HIPOTECARIO POR DISTRITO · ACUMULADO A ABRIL
| Distrito | 2025 | 2026 | Var. i.a. |
| Provincia de Buenos Aires | 6.335 | 4.777 | −24,6% |
| Ciudad de Buenos Aires | 4.094 | 2.800 | −31,6% |
| Total país | 12.191 | 8.717 | −28,5% |
Fuente: Monitor de Crédito Hipotecario, Fundación Tejido Urbano (junio 2026).
El stock hipotecario total alcanzó al primer trimestre los $8.102.209 millones, equivalentes a unos USD 5.706 millones. De ese volumen, $6.525.906 millones correspondieron a personas físicas y $1.576.303 millones a personas jurídicas. Según el diagnóstico de Tejido Urbano, gana peso el crédito a hogares mientras se contraen relativamente las carteras orientadas a empresas.
El ahorro previo, la barrera decisiva
El freno no se explica únicamente por la capacidad de pago de las cuotas. La exigencia de ahorro previo pasó a operar como el escalón más difícil de superar. Muchas entidades requieren contar con cerca del 25% del valor de la propiedad antes de otorgar el préstamo, un umbral que en un contexto de ingresos erosionados por alquileres, servicios y alimentos se vuelve prohibitivo para buena parte de la demanda.
El especialista Matías Araujo identificó allí el cuello de botella. Inquilinos y familias de ingresos medios que podrían afrontar la cuota mensual no logran reunir el desembolso inicial ni cumplir con los requisitos de formalización laboral e ingresos verificables. Seis de cada diez hogares inquilinos, señaló, atraviesan procesos de endeudamiento.
Banco Nación concentra y la banca privada se reacomoda
El Banco Nación sostiene su posición dominante. Concentra cerca del 85% de las nuevas hipotecas UVA otorgadas durante 2026 y mantiene un rol central en el stock nacional. Entre diciembre de 2024 y diciembre de 2025 elevó su cartera activa de 66.000 a 81.000 hipotecas, con una participación próxima al 41,5% del total del país.
Su escala histórica y una estrategia de expansión crediticia que contrastó con la cautela del sector privado explican esa centralidad. Durante mayo, sin embargo, Tejido Urbano detectó movimientos capaces de modificar parcialmente el mapa en el segundo semestre: bancos provinciales y privados redujeron tasas, mientras BBVA comenzó a flexibilizar condiciones para trabajadores independientes y monotributistas.
El cuadro general, no obstante, permanece restrictivo. Las altas hipotecarias fueron 2.430 en enero, descendieron a 1.840 en febrero, repuntaron a 2.397 en marzo y volvieron a retroceder a 2.050 en abril. La estabilización existe, todavía distante del impulso de 2025.
| ≈ 85% | de las nuevas hipotecas UVA de 2026 se concentran en el Banco Nación, que mantiene una participación cercana al 41,5% del stock hipotecario nacional. |
La paradoja: comprar mejor, financiar peor
El indicador más llamativo del informe matiza el pesimismo. La relación entre salarios y valor de la vivienda mejoró en la Ciudad de Buenos Aires. Según datos de UADE citados por Tejido Urbano, en el primer trimestre de 2026 se necesitaron en promedio 3,3 salarios para adquirir un metro cuadrado de vivienda nueva y 2,6 salarios para una usada: la mejor relación salario-vivienda de los últimos ocho años.
Esa mejora convive con una traba concreta. El acceso al financiamiento se complejizó en simultáneo con el abaratamiento relativo del metro cuadrado. La oportunidad de compra existe, pero el crédito que debería habilitarla se retrae.
Argentina permanece al fondo de la tabla regional: el crédito hipotecario representa apenas alrededor del 1% del PBI, muy lejos de los estándares latinoamericanos. La falta de previsibilidad laboral y macroeconómica también pesa en la decisión de asumir una deuda a veinte años, en un horizonte donde la sostenibilidad de los ingresos futuros opera como condicionante central de la demanda.
“Este es el mejor momento para comprar una propiedad. Ahora, ¿qué pasa? Hay restricciones de financiamiento.” Matías Araujo
