La operación tiene una arquitectura precisa: un decreto que saltea la Constitución, una agencia estatal dirigida por un hombre del sector privado inmobiliario, y una red de sociedades que compra sin que los grandes actores aparezcan con su nombre en las escrituras. El resultado es una transferencia masiva de riqueza pública hacia manos privadas a precios que analistas del sector inmobiliario califican de subvaluados para las zonas involucradas.
El mecanismo: vender sin el Congreso
El artículo 75, inciso 5 de la Constitución Nacional es taxativo: el Congreso tiene la facultad exclusiva de «disponer del uso y de la enajenación de las tierras de propiedad nacional». Sin embargo, desde al menos la gestión de Mauricio Macri y ahora con mayor velocidad bajo Javier Milei, el Poder Ejecutivo viene ignorando ese mandato constitucional.
El instrumento central de la administración actual es el Decreto 636/2024 del 18 de julio, por el cual el Presidente se otorgó a sí mismo —y al titular de la AABE— «plenas facultades para disponer, tramitar, aprobar y perfeccionar la venta de inmuebles del dominio privado del Estado Nacional». Ese decreto fue el preámbulo del gran remate: en octubre de 2024 llegó el Decreto 950/2024, que habilitó la enajenación de 309 inmuebles en una primera oleada, con un plan que asciende a más de 1.200 propiedades
Cuestión constitucional
Los proyectos legislativos acumulados en Diputados —que piden anular los decretos de venta desde 2016 en adelante y declarar que «ningún organismo podrá vender bienes inmuebles del Estado Nacional sin contar con previa autorización del Congreso»— han sido sistemáticamente bloqueados o ignorados.
Palermo: las joyas de la abuela van a subasta privada
El barrio de Palermo se ha convertido en el epicentro más visible de la operación. Cuatro hectáreas en la intersección de Cerviño y Bullrich, donde funciona el complejo Portal Palermo con un Jumbo, un Easy y decenas de locales del grupo chileno Cencosud, están siendo subastadas por la AABE a través del portal Compr.Ar con un precio base de 81,7 millones de dólares —aproximadamente 1.969 dólares el metro cuadrado— en una zona donde el metro cuadrado terminado puede alcanzar los 10.000 dólares.
El predio pertenece al Ejército Argentino, Regimiento de Infantería 1 «Patricios». En 1994, durante la gestión Menem, se le dio en concesión a Cencosud. En 2024 se renovó el contrato por dos años con una «cláusula gatillo» que permite interrumpirlo ante una venta. La subasta fue formalizada mediante la Resolución 39/2025 de la AABE. Trabajadores del shopping —1.500 empleos en juego— la calificaron de ilegal.
Esta subasta es ilegal. El Ejecutivo no tiene competencia para vender tierras y mucho menos por decreto.— Eva Serrano, Presidenta de la ONG La Fortaleza, trabajadora del Portal Palermo (sept. 2025)
Paralelamente, Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. —sociedad estatal participada por ANSES y la AABE— lanzó a subasta tres lotes en Juan B. Justo y Cabrera (Palermo), con valor base de 14,9 millones de dólares. El remate está programado para el 29 de abril de 2026 y se realizará íntegramente a través del portal electrónico Superbid, una plataforma privada, no del Estado.
Que las subastas se realicen a través de portales como Superbid —y no exclusivamente mediante el portal gubernamental— limita la visibilidad pública del proceso. Quien no sabe que debe buscar en plataformas privadas, simplemente no se entera de que hay tierras del Estado en venta.
El INTA: ciencia convertida en negocios inmobiliarios
La historia del INTA Castelar es el caso más documentado de este proceso de desinversión científica con fines inmobiliarios. El predio, ubicado en el Partido de Hurlingham (ex Morón), tiene décadas de presiones. Bajo el gobierno de Alberto Fernández ya se cedieron 23 hectáreas a proyectos Procrear y a la Universidad de Hurlingham. Referentes del INTA señalan que «en Castelar se entregaron casi 600 hectáreas frente a la presión urbana» a lo largo de los años.
El salto cualitativo llegó con el gobierno de Milei. En noviembre de 2024, el portal Bichos de Campo filtró un «Plan de Acción Comercial» de carácter confidencial que exponía las intenciones de la AABE sobre 27.000 hectáreas de campos experimentales del INTA distribuidas en 24 estaciones del país, con ventas en subasta pública proyectadas para 2025 en adelante. Pocas semanas después, el titular del INTA, Nicolás Bronzovich, desmintió enfáticamente esas intenciones. La desmentida duró poco.
En julio de 2025, el ministro Federico Sturzenegger reconoció que el INTA posee más de 110.000 hectáreas, de las cuales «solo 45.000 están siendo utilizadas para experimentación» —señalando el resto como potencial objetivo de la AABE. La cifra a «disponibilizar» pasó de 27.000 a casi 70.000 hectáreas. En paralelo, el DNU 462/2025 suprimió el Consejo Directivo del INTA —que incluía a las entidades rurales y servía de freno— convirtiéndolo en un ente desconcentrado sin capacidad de veto sobre sus propios terrenos.
El edificio emblemático de la calle Cerviño 3101 en Palermo ya fue vendido a fin de 2024. El comprador fue el «Estudio Brukman & Mansilla». Trabajadores del INTA sospechan vínculos con IRSA. La paradoja: los fondos —12,9 millones de dólares— no aparecen. Una denuncia penal del diputado Rodolfo Tailhade y el titular de la UTT, Nahuel Levaggi, señala al menos diez irregularidades detectadas por la Procuración de Investigaciones Administrativas (PIA) en ese proceso, y denuncia que el dinero no llegó a las cuentas del organismo.
La desaparición de esos millones de dólares que son del INTA le ocasionan a la institución un daño patrimonial gravísimo. La conducta de sus principales ejecutores encuadra en los tipos penales de fraude a la administración pública y negociaciones incompatibles con la función pública.— Diputado Rodolfo Tailhade, denuncia penal presentada ante la justicia federal
Los actores del negocio
El esquema no funciona por azar. Detrás de cada operación hay nombres que se repiten y vínculos que no son nuevos.
Nicolás Pakgojz llegó a la titularidad de la AABE en diciembre de 2023 con 29 años y un currículum que incluía paso por el gobierno porteño de Rodríguez Larreta, donde defendió el proyecto «Costa Urbana» de IRSA en Puerto Madero. En esa operación, según reportó La Política Online, la metodología de cálculo de plusvalías le permitió al grupo de Elsztain ahorrarse al menos 450 millones de dólares en compensaciones al fisco porteño. Pakgojz había llegado a la Ciudad de la mano de Andy Freire, quien antes de entrar a la función pública había integrado el directorio de IRSA. La Procuración de Investigaciones Administrativas abrió el Expediente 1292/24 para investigar posibles maniobras irregulares en ventas estatales bajo su gestión. Hoy Pakgojz dejó la AABE y prepara su banca legislativa por La Libertad Avanza.
Eduardo Elsztain es el mayor desarrollador inmobiliario del país. Preside IRSA, el Banco Hipotecario y Cresud, y a través de su grupo controla más de medio millón de hectáreas en Argentina. Su cercanía con Milei no es un secreto de Estado: el Presidente utilizó el Hotel Libertador —propiedad de Elsztain— como búnker de campaña y residencia durante meses, sin que se haya justificado públicamente cómo se pagó esa estadía. La comunidad Jabad Lubavitch ofició de espacio de encuentro entre ambos. Con Pakgojz al frente de la agencia que regula la venta de todo inmueble estatal, el grupo IRSA tiene intereses directos en los terrenos de Palermo, Caballito y el predio del INTA AMBA. Según información publicada por Perfil, para el remate del predio del INTA en Palermo la empresa no ofertó con su razón social, sino que la operación fue ganada por una sociedad satélite. A principios de 2026, socios ligados al grupo constituyeron la Fiduciaria El Rocío, el nuevo vehículo desde el cual, según trascendidos del mercado, se canalizarían futuras operaciones sin que IRSA aparezca formalmente.
Nicolás Bronzovich, designado por Milei al frente del INTA, desmintió en noviembre de 2024 que existiera un plan de ventas de tierras del organismo. Semanas después, firmó la resolución que habilitó el remate del predio donde funcionó la Estación Experimental Agropecuaria AMBA —conocida como «Cabaña Tuyú»—, lindero al INTA Castelar. Fue denunciado penalmente junto a Pakgojz por las irregularidades en la venta del edificio Cerviño 3101, cuyo producido —casi 13 millones de dólares— no aparece registrado en las cuentas del organismo.
Eduardo Costantini, creador de Nordelta, Puertos y los edificios Oceana de Puerto Madero, fue el comprador más visible del proceso hasta ahora. En mayo de 2025, su desarrolladora Consultatio se quedó con un terreno estatal de Palermo —Soldado de la Independencia 615— por 21,2 millones de dólares, según informó la CNV. La operación se liquidó en pesos al tipo de cambio oficial, lo que implica que el metro cuadrado efectivamente abonado en dólares reales fue, según estimaciones de mercado, aproximadamente la mitad de su valor real. Una ganga que el propio mercado celebró.
Cronología del desguace
Se crea la AABE (Dec. 1382/12). El PEN se arroga facultades sobre tierras nacionales que la Constitución reserva al Congreso. Se desafectan ex playas ferroviarias de Palermo, Caballito y Liniers (Dec. 1723/12).
Gobierno Macri: 71 procesos de venta de terrenos estatales, la mayoría en CABA. Solo uno via licitación pública. Investigación de la Oficina Anticorrupción por traspasos irregulares a la Ciudad en los últimos días de gestión.
Gobierno Alberto Fernández cede 23 hectáreas del INTA Castelar a Procrear y a la Universidad de Hurlingham. La AABE publica dos resoluciones en el Boletín Oficial.
Decreto 636/2024: Milei le otorga a la AABE y al Presidente «plenas facultades» para vender inmuebles sin intervención del Congreso.
Decreto 950/2024: Se autoriza la venta de 309 inmuebles. La meta declarada es obtener 800 millones de dólares. El vocero Adorni anuncia que el total llegará a 1.200 propiedades.
Se filtra el «Plan de Acción Comercial» de la AABE para 27.000 hectáreas del INTA. Bronzovich lo desmiente. Se vende el edificio Cerviño 3101 del INTA Palermo: US$ 12,9 millones cuyo destino es desconocido.
Consultatio (Costantini) compra terreno estatal en Palermo por US$ 21,2 millones. Es la primera subasta de alto impacto mediático concretada bajo el decreto 950.
Se convoca la subasta del Portal Palermo (Cerviño–Bullrich, 42.044 m²) base US$ 81,7 M. Dirigentes sindicales y la oposición presentan amparos. Denuncias penales por las ventas del INTA.
DNU 462/2025 disuelve el Consejo Directivo del INTA. El plan de ventas se amplía a 70.000 hectáreas. Playas Ferroviarias lanza nuevas subastas en Palermo vía portal Superbid. Pakgojz deja la AABE; su sucesor también tiene vínculos con el sector inmobiliario privado.
El dato que no se habla: la subasta por portales privados
Una de las dimensiones menos discutidas del proceso es el canal por el que se realizan las ventas. Mientras la AABE utiliza el portal oficial Compr.Ar para algunas operaciones, Playas Ferroviarias de Buenos Aires S.A. —la sociedad que controla los terrenos ferroviarios más valiosos de CABA— realiza sus subastas exclusivamente a través de playasferroviarias.superbid.com.ar, un portal de subasta electrónica de gestión privada.
Superbid es una plataforma de origen brasileño con operaciones en Latinoamérica. La elección de un portal privado para vender tierra pública en una de las zonas más caras de Buenos Aires plantea preguntas legítimas sobre qué ciudadanos, organizaciones y potenciales postores acceden efectivamente a esa información, y cuáles no. El sesgo de acceso favorece sistemáticamente a grandes jugadores del real estate con equipos de inteligencia de mercado, en detrimento de actores menores, organismos públicos o cooperativas de vivienda.
La Constitución y la ley de contrataciones del Estado establecen principios de publicidad, transparencia y concurrencia. La combinación de pliegos técnicamente complejos, plataformas privadas de acceso parcial y plazos de inscripción reducidos configura un proceso que solo superficialmente cumple con esos principios.
¿A qué precio se vende el patrimonio?
El análisis del precio base de las subastas es uno de los elementos más controvertidos del proceso. En el caso del predio de Portal Palermo, el precio base fue fijado en 1.969 dólares el metro cuadrado de terreno, en una zona donde el metro cuadrado de unidades terminadas puede alcanzar los 10.000 dólares. Para el sector, la subasta representa una ganancia bruta potencial de 4 a 5 veces el valor de compra para el desarrollador privado que gane el remate.
En el caso de la compra de Consultatio en Soldado de la Independencia, la transacción fue en pesos al tipo de cambio oficial, lo que implica que el metro cuadrado efectivamente abonado en dólares reales habría sido sustancialmente inferior al valor de mercado. Analistas del mercado citan el informe del RIAL (Di Tella – Zonaprop): Buenos Aires sigue siendo una ciudad «barata» en términos regionales, con precios muy inferiores a Montevideo o Ciudad de México, lo que refuerza el atractivo especulativo de estas compras.
El Estado compra, desarrolla, vende o alquila terrenos teniendo en cuenta criterios de planificación urbana. La inversión pública que aumenta el valor del suelo es pública, pero los beneficios se materializan en manos privadas.— Informe OCDE sobre gestión estratégica del suelo urbano, citado en análisis de Cenital (sept. 2025)
El frente judicial
Las acciones legales se multiplican. El diputado Rodolfo Tailhade y Nahuel Levaggi (UTT) presentaron una denuncia penal contra Bronzovich y Pakgojz por los tipos penales de fraude a la administración pública, negociaciones incompatibles con la función pública y abuso de autoridad. La Procuración de Investigaciones Administrativas (PIA) detectó al menos diez irregularidades en la venta de Cerviño 3101, pero sus observaciones fueron desoídas por las autoridades del Ejecutivo.
El sindicato APINTA presentó un recurso de reconsideración ante el ex Consejo Directivo para que revierta la venta de tierras del INTA AMBA. El cierre de esa estación experimental fue impugnado judicialmente argumentando que se basa en un decreto (el 462/2025) que el propio Congreso había rechazado. Trabajadores señalan que el objetivo último es desalojar técnicos del INTA para desafectar los terrenos y ponerlos a disposición de desarrolladores de barrios cerrados en la zona de Parque Leloir y sus adyacencias.
Lo que está en juego
Más allá de los dólares que ingresarían al Tesoro —una cifra que el ministro Caputo estimó en «miles de millones»—, la venta masiva de patrimonio estatal tiene consecuencias de largo plazo difíciles de revertir. Se trata de tierras que concentran infraestructura científica de décadas, zonas que podrían destinarse a vivienda pública en plena crisis habitacional, y activos estratégicos que una vez en manos privadas no vuelven al dominio público sin litigios complejos y costosos.
El patrón que emerge del relevamiento es consistente: un funcionario con vínculos al sector privado inmobiliario administra la agencia que vende las tierras; las subastas se canalizan parcialmente por portales privados de acceso acotado; los precios base se fijan por debajo del valor de mercado real; los fondos recaudados tienen trazabilidad opaca; y los mecanismos de control —el Consejo Directivo del INTA, el Congreso, los propios trabajadores— son sistemáticamente neutralizados.
La pregunta que deberían responder el Ejecutivo y la justicia federal no es solo cuánto vale lo que se vende, sino ¿a quiénes beneficia, bajo qué reglas, y a qué costo para las generaciones que no participaron de ese remate.?
