Un relevamiento nacional advierte que la derogación de la ley de alquileres profundizó la inestabilidad contractual, elevó el peso del alquiler sobre los ingresos y consolidó al acceso a la vivienda como uno de los principales factores de empobrecimiento urbano.
La Encuesta Inquilina 2025 encendió una señal de alarma sobre la situación habitacional en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). A dos años de la derogación de la ley de alquileres mediante el DNU 70/2023, firmado por Javier Milei, los datos muestran un deterioro acelerado de las condiciones de vida de los hogares que alquilan: mayor presión sobre los ingresos, contratos más cortos, ajustes más frecuentes y un crecimiento sostenido del endeudamiento para poder permanecer en una vivienda.
El relevamiento, realizado durante 2025, permite trazar una radiografía precisa del nuevo escenario que se configuró tras la desregulación del mercado. Sin reglas claras sobre plazos, actualizaciones ni condiciones contractuales mínimas, el alquiler se transformó en una fuente cotidiana de incertidumbre para millones de personas en los principales centros urbanos del país.
El alquiler se come el salario
Uno de los datos más contundentes del informe es el peso creciente del alquiler sobre los ingresos familiares. En 2025, el 57% de los hogares inquilinos destina más de la mitad de sus ingresos mensuales al pago del alquiler, un salto significativo frente al 38% registrado en 2024. En sentido inverso, la proporción de quienes logran destinar menos de un tercio de sus ingresos a la vivienda —umbral recomendado por organismos internacionales— cayó del 33% al 21% en apenas un año.
La consecuencia directa de esta dinámica es una fragilidad económica cada vez más extendida. Solo el 14% de los hogares declaró haber podido ahorrar el mes previo a la encuesta, mientras que el 45% se encuentra endeudado, mayormente para afrontar el alquiler, cubrir ajustes imprevistos o financiar mudanzas forzadas. El alquiler dejó de ser un gasto previsible para convertirse en una variable de riesgo permanente dentro de los presupuestos familiares.
Menos plazos, más ajustes
La eliminación de reglas básicas impactó de lleno en la estructura contractual del mercado. En 2024, el 42% de los contratos tenía una duración de tres años; en 2025, esa modalidad prácticamente desapareció. Predominan ahora los contratos de dos años, y crece la proporción de acuerdos que duran apenas un año o menos.
A la reducción de los plazos se suma una mayor frecuencia de ajustes. El 48% de los contratos relevados se actualiza de manera trimestral, una práctica que multiplica la incertidumbre y dificulta cualquier planificación económica. La encuesta advierte que este esquema no solo encarece el alquiler en términos reales, sino que incrementa los costos indirectos asociados a renegociaciones constantes, gastos administrativos y mudanzas frecuentes.
Mudanzas forzadas y vidas fragmentadas
La inestabilidad habitacional dejó de ser un fenómeno excepcional. El 70% de los hogares inquilinos se mudó al menos una vez en los últimos cinco años, y el 22% lo hizo por no poder afrontar el pago del alquiler o las nuevas condiciones impuestas al momento de renovar el contrato.
Estas mudanzas forzadas tienen un impacto que va más allá del gasto económico. Implican rupturas en trayectorias laborales, cambios de escuela, pérdida de redes comunitarias y un deterioro general de la calidad de vida. La vivienda, lejos de funcionar como un espacio de estabilidad, se transformó en un factor de estrés estructural.
Adultos mayores, los más golpeados
Entre los sectores más afectados aparecen los adultos mayores. Casi tres de cada cuatro jubilados que alquilan destinan más de la mitad de sus ingresos a la vivienda. En paralelo, creció de forma significativa el porcentaje de hogares sostenidos por personas mayores de 60 años que deben continuar trabajando para complementar ingresos insuficientes.
El informe muestra con claridad cómo el encarecimiento y la inestabilidad del alquiler impactan con mayor dureza sobre quienes tienen ingresos fijos y escaso margen de maniobra. En estos casos, la desregulación no solo agrava la vulnerabilidad económica, sino que erosiona condiciones básicas de seguridad y autonomía en la vejez.
Prácticas ilegales y exclusión persistente
La encuesta también expone incumplimientos reiterados de la normativa vigente. Las inmobiliarias intervienen en el 45% de los alquileres y cobran comisiones al inquilino en el 80% de los casos, incluso en jurisdicciones donde esta práctica está prohibida. En la Ciudad de Buenos Aires, la comisión al inquilino persiste en el 61% de los contratos relevados.
Además, la presencia de niñas, niños y adolescentes continúa funcionando como un factor de exclusión en el acceso a la vivienda. El relevamiento detectó que el 23% de los hogares presenta algún grado de hacinamiento y que el 7% se encuentra en situación crítica, una señal de alerta sobre el deterioro de las condiciones habitacionales en contextos urbanos densos.
Un mercado sin contrapesos
La Encuesta Inquilina 2025 fue elaborada de manera conjunta por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), CONICET-CEUR, el IDAES-UNSAM y el Instituto de Geografía Romualdo Ardissone, con apoyo de Contested Territories. Sus conclusiones convergen en un diagnóstico común: en ausencia de políticas públicas que equilibren la relación contractual, el alquiler se consolida como uno de los principales motores de empobrecimiento y exclusión en el AMBA.
Lejos de ordenar el mercado, la desregulación trasladó el riesgo casi exclusivamente a los inquilinos. El acceso a la vivienda, un componente central del bienestar social, quedó librado a una lógica de mercado sin contrapesos, cuyos costos ya se reflejan con nitidez en la vida cotidiana de millones de hogares urbanos.
