Compradores de varios emprendimientos sobre la Ruta 6 denuncian que les vendieron lotes en barrios prometidos como cerrados, con servicios y futura escrituración, pero que hoy presentan obras inconclusas, problemas eléctricos, inundaciones y un escenario de fuerte incertidumbre jurídica. Registros oficiales confirman la existencia de Fincas Don Eugenio SRL y muestran cambios societarios en pleno desarrollo del negocio.
La denuncia dejó de ser un murmullo vecinal para convertirse en un caso con proyección judicial. Según publicó Política del Sur, damnificados de General Rodríguez sostienen que al menos cinco emprendimientos quedaron “a la mitad” y que la desarrolladora desapareció, mientras avanza una causa penal y, en paralelo, algunos compradores intentan abrir un camino civil para escriturar y sostener lo que ya existe. Otras crónicas locales, publicadas entre fines de enero y comienzos de febrero, ubicaron el conflicto en desarrollos sobre la Ruta 6, entre ellos Fincas Don Eugenio, El Terraplén y La Reserva del Oeste, con denuncias por abandono de obras, falta de servicios básicos e irregularidades vinculadas a la aptitud de los terrenos para su escrituración.
Del lote accesible a un barrio inconcluso
El núcleo de la acusación es concreto: compradores que ingresaron atraídos por precios relativamente bajos y por una promesa de urbanización ordenada aseguran haberse encontrado con un escenario muy distinto al ofertado. En la nota de Política del Sur, uno de los damnificados relató que su familia eligió el lugar por los servicios prometidos y por amenities que formaban parte de la puesta en escena comercial, pero que con el tiempo lo que apareció fue el abandono. Ese mismo medio consignó que, según los denunciantes, hay familias viviendo en sectores sin instalación eléctrica formal, sin seguridad privada y con problemas de inundación. El Editor Platense, al abordar el caso de La Reserva del Oeste, describió además cortes de energía, falta de habilitación formal del tendido eléctrico y deterioro general del entorno.
Las cifras también ayudan a dimensionar el daño, aunque muestran diferencias según la fuente y el emprendimiento. Política del Sur habló de cinco barrios, con entre 700 y 1.190 lotes cada uno, y estimó un universo cercano a las 5.000 familias o personas que habrían invertido entre 8.000 y 15.000 dólares por lote. El Editor Platense, en cambio, señaló para La Reserva del Oeste valores originales de entre 10.000 y 12.000 dólares y una posterior caída de precios a una franja de 5.000 a 6.000 dólares, en medio del deterioro del proyecto. Esa divergencia no invalida la denuncia: más bien muestra que el esquema comercial se desplegó en distintas etapas, barrios y valores, pero sobre un mismo patrón de promesas hoy cuestionadas.
La trama societaria detrás del desarrollo
Uno de los puntos más sensibles del expediente es la estructura empresarial. En la denuncia pública, el abogado Julián Peña Balbo señaló a Fincas Don Eugenio SRL como una “sociedad cabeza” dentro de un entramado que, según su hipótesis, habría servido para dispersar responsabilidades. Los registros públicos permiten verificar al menos una parte de esa trama: el Boletín Oficial consigna que Fincas Don Eugenio SRL fue constituida el 20 de julio de 2021, con domicilio en la Ciudad de Buenos Aires y con un objeto social que incluye expresamente la construcción de inmuebles, desarrollos urbanísticos y urbanizaciones de barrios cerrados y countries.
Esos mismos registros muestran, además, movimientos societarios tempranos. En julio de 2022 se publicó la cesión de 3.600 de las 4.000 cuotas sociales originalmente en manos de Susana Noemí Pressutti a Santiago Luis Cáceres, Maximiliano Pacheco y Facundo Nahuel Corro, quedando además María del Carmen Peralta con 400 cuotas. Ese dato no prueba por sí mismo una maniobra ilícita, pero sí confirma que hubo reconfiguración de la sociedad mientras los emprendimientos avanzaban comercialmente, un elemento que puede resultar relevante para determinar responsabilidades patrimoniales y de gestión.
El punto crítico: qué exige la ley para vender un “barrio cerrado”
Más allá de la causa penal, el fondo del problema es urbanístico y jurídico. La normativa bonaerense establece que un barrio cerrado no puede reducirse a una campaña de marketing: requiere estudios urbanísticos, certificaciones técnicas municipales y provinciales, cumplimiento de cesiones obligatorias y un proceso de prefactibilidad y factibilidad. El Decreto 27/1998 dispone que la convalidación técnica final habilita la aprobación de los planos de subdivisión y advierte que cualquier obra iniciada antes de esa etapa corre bajo responsabilidad exclusiva y solidaria del proponente y del comprador. A su vez, la Resolución 470/2018 precisa que la denegatoria ambiental de un proyecto impide otorgar la prefactibilidad del barrio cerrado y trabar el resto de los trámites.
Por eso la promesa de “futura escrituración” no es un detalle menor. De hecho, la Provincia creó un procedimiento específico de regularización para conjuntos inmobiliarios consolidados justamente con el objetivo de posibilitar la subdivisión y escrituración de parcelas o unidades, pero bajo supuestos concretos y con intervención estatal. En otras palabras: aun cuando exista una vía de salida, esa solución exige documentación, encuadre normativo y validación administrativa. No depende de una promesa comercial ni de la sola buena voluntad de los vecinos.
Familias que quedaron solas frente al problema
Mientras la Justicia avanza y se intenta reconstruir la responsabilidad empresaria, en el terreno la crisis ya tiene consecuencias materiales. Según la denuncia recogida por Política del Sur, hay vecinos que compraron para vivir a futuro y otros que ya residen allí porque durante la comercialización se permitió construir antes de que el desarrollo estuviera concluido. Hoy, sostienen, debieron organizarse para mantener el barrio en pie y hasta hacerse cargo de obligaciones económicas que, según afirman, correspondían a la desarrolladora, incluida una deuda con Edenor superior a 50 millones de pesos.
Lo que ocurre en General Rodríguez excede el expediente de una empresa y pone el foco sobre una zona gris recurrente en el mercado de la tierra periurbana: lotes vendidos con estética de barrio privado, precios de oportunidad y promesas de valorización, pero con obras incompletas, servicios precarios y papeles bajo sospecha. La investigación judicial deberá determinar si hubo estafa, administración fraudulenta u otras figuras penales. Pero aun antes de esa definición, el caso ya dejó a la vista una verdad más inmediata: cuando la urbanización se comercializa antes de estar jurídicamente y materialmente consolidada, el riesgo termina trasladándose a las familias.
FUENTE. POLITICA DEL SUR
